¿Es usted un inquilino interesado en comprar una casa o un propietario que se pregunta si alquilar tiene más sentido en este momento de su vida? Es hora de evaluar los costos relativos, los beneficios y los inconvenientes de ser propietario versus alquilar su casa.
Dados los altos costos iniciales asociados con la compra de una casa, hoy día, la mayoría de los jóvenes comienzan su vida independiente alquilando un piso o apartamento . A medida que construyen sus carreras, ahorran dinero y forman familias, muchos eligen comprar una casa . En el otro extremo del espectro de edad, los propietarios a punto de jubilarse pueden optar por vender sus casas familiares, reducir su tamaño y volver a ser inquilinos.
Independientemente de las fuerzas socioeconómicas generales que afectan las tasas de propiedad de vivienda, determinar si comprar una casa y cuándo es una opción personal que exige una cuidadosa deliberación. Esta decisión varía de un mercado a otro: lo que tiene sentido en España podría no funcionar en Estados Unidos , y viceversa. Además, debido a que la cultura de muchos países que idealiza la propiedad de la vivienda, las presiones emocionales y sociales pueden afectar la decisión casi tanto como las preocupaciones financieras.
Desde mediados del siglo XX, la tasa de propiedad de vivienda en los países desarrollados ha fluctuado.
La tasa de propiedad de la vivienda ha estado en crisis durante años. La disminución se debe en gran medida a factores económicos y demográficos, como los esfuerzos de reducción del envejecimiento de los «Baby Boomers», los elevados precios de la vivienda en algunos mercados de alta población y las altas cargas de deuda que impiden que muchos compradores más jóvenes ahorren lo suficiente como para hacer pagos iniciales.
Ventajas de alquilar
1. Sin responsabilidad por mantenimiento o reparaciones
Como inquilino, usted no es responsable de los costos de mantenimiento o reparación del hogar. Si un inodoro se rompe, una tubería explota o un electrodoméstico deja de funcionar, no tiene que llamar para una costosa de reparación, solo tiene que llamar a su arrendador.
2. El cambio de residencia es más fácil
Cuando alquila, reubicarse para trabajar es más fácil, requiere menos tiempo y es potencialmente menos costoso. Es por eso que los inquilinos que cambian de trabajo con frecuencia (o tienen trabajos constantes que requieren reubicación frecuente) generalmente alquilan hasta que su vida profesional se estabilice. Aunque una mudanza repentina puede requerir que usted rompa su contrato de alquiler, puede compensar parcial o totalmente el costo de hacerlo negociando con el propietario.
Por el contrario, vender una casa requiere tiempo y esfuerzo. Si necesita vender su casa rápidamente, puede verse obligado a aceptar un precio más bajo y potencialmente perder una inversión.
3. Sin exposición al mercado inmobiliario
Los valores de las viviendas fluctúan en respuesta a las condiciones económicas cambiantes y pueden disminuir con el tiempo. Si usted es un inquilino, ese no es su problema, es de su arrendador.
4. Requisitos de crédito generalmente menos estrictos
Aunque la mayoría de los propietarios requieren que los posibles inquilinos se sometan a una verificación de crédito . Mientras no tenga un informe de crédito a cuadros que incluya bancarrotas y juicios, es probable que encuentre un propietario dispuesto a alquilarle.
Por el contrario, los prestamistas hipotecarios generalmente tienen altos estándares de crédito. Incluso pequeños cambios en su puntaje de crédito pueden afectar significativamente las tasas de su hipoteca, lo que podría sumar en intereses durante el plazo de su préstamo.
5. Algunas utilidades pueden estar incluidas
Muchos propietarios de edificios de alquielers múltiples cubren el costo de la mayoría o todos los servicios públicos, incluidos elementos no esenciales como la televisión. La práctica es menos común, pero es posible, en edificios más pequeños y casas unifamiliares. Por el contrario, los propietarios de viviendas tienen que pagar los costos totales de los servicios públicos, muchas veces una cantidad importante por mes, dependiendo del tamaño y el uso de la vivienda.
Desventajas de alquilar
1. Sin equidad en el gasto
A menos que sea parte de un acuerdo de alquiler con opción a compra, cada cantidad que paga en alquiler se ha ido para siempre. No importa cuánto tiempo permanezca en su alquiler o cuán ejemplar sea como inquilino, quien alquila no puede generar capital en la propiedad bajo un contrato de arrendamiento estándar. Si planea permanecer en el mismo lugar durante unos pocos años, comprar puede ser una opción financiera más inteligente que alquilar.
2. Sin beneficios de impuestos
Si bien los propietarios de viviendas pueden deducir los impuestos a la propiedad y los intereses hipotecarios en sus declaraciones de impuestos, los inquilinos solo tienen ciertas ayudas y pueden desgravar si se dan unas ciertas condiciones. Dependiendo de sus ingresos y de su impuesto sobre la propiedad y la carga de intereses de la hipoteca, esta deficiencia puede aumentar su responsabilidad y presión fiscal.
3. Control limitado sobre los costos de vivienda en curso
A menos que viva en una comunidad con leyes de control de alquileres, su arrendador tiene la capacidad de aumentar su alquiler una vez que expire su contrato de arrendamiento actual. Los propietarios de propiedades de alquiler aumentan los alquileres para igualar los aumentos en otras partes del mercado, para obligar a los inquilinos actuales a desalojar las instalaciones en lugar de firmar un nuevo contrato de arrendamiento y por muchas otras razones.
Si mantiene una buena relación con su arrendador, es menos probable que se enfrente a aumentos de renta onerosos de año en año. Sin embargo, no importa lo que haga, no puede ejercer un control total sobre su renta. Por el contrario, los propietarios con hipotecas de tasa fija realizan sus pagos fijos del préstamos hipotecario cada mes, independientemente de lo que haga el mercado inmobiliario local.
4. Seguridad limitada de la vivienda
Si bien la mayoría de las jurisdicciones tienen generosas leyes de protección de inquilinos que prohíben a los propietarios desalojar sin causa y requieren un aviso adecuado de que los inquilinos no tendrán la opción de renovar sus arrendamientos, ninguna ley le da derecho a permanecer en su piso o casa de alquiler indefinidamente. Los propietarios de viviendas no se enfrentan a tanta incertidumbre. Pueden permanecer en sus hogares mientras se mantengan al día con los pagos de su hipoteca.
Ventajas de comprar
1. Construyendo ahorro en el tiempo
A diferencia de los inquilinos, los propietarios construyen equidad con el tiempo. En la mayoría de las hipotecas, una parte de cada pago mensual se destina a los intereses del préstamo. El resto paga su principal. (El cronograma de amortización muestra las proporciones exactas, que cambian con el tiempo, para el pago de cada mes). Cada cantidad que deposita en el capital de su préstamo representa un la propiedad real de su casa. También puede aumentar el valor de su hogar a través de inversiones juiciosas en mejoras.
2. Beneficios fiscales
Varios beneficios impositivos atienden exclusivamente a propietarios de viviendas, aunque no todos los propietarios califican y pueden aplicarse todos los beneficios fiscales. Estos son los más notables en muchos países: Deducciones fiscales . Si detalla sus impuestos estatales sobre la renta , puede deducir los impuestos sobre la propiedad y los intereses pagados en su hipoteca, reduciendo la carga general del impuesto sobre la renta (a menudo sustancialmente). Esto beneficia particularmente a los que se encuentran en niveles de impuestos más altos. Aunque en los últimos años todo está cambiando con respecto a los alquileres, estos beneficios no están disponibles para los inquilinos.
3. Ingresos potenciales por alquileres
Incluso si inicialmente no piensa en su casa como una propiedad de inversión , puede convertirla en una fuente de ingresos. Esto puede compensar parcial o totalmente sus pagos de hipoteca, impuestos y seguros.
La manera más fácil de hacerlo es alquilando parte o la totalidad de la propiedad, siempre que cumpla con todas las leyes locales de propiedad de alquiler. Puede alquilar una habitación a un amigo, vivir en una unidad de un dúplex y alquilar la otra , o comprar y mudarse a una segunda casa, dejando toda su propiedad en alquiler. También puede entrar en la economía del compartir y disfrutar de los inquilinos a corto plazo a través de Airbnb , vrbo , u otra plataforma .
4. Más libertad creativa
Como propietario de una casa, sus opciones de decoración, proyectos de bricolaje y mejoras para el hogar no responden a nadie, siempre que no infrinjan los códigos de construcción o violen las reglas de la comunidad de propietarios. Puede pintar paredes, agregar nuevos accesorios de baño, actualizar su cocina, terminar su sótano o construir un patio o terraza a su gusto.
Cambiar radicalmente su entorno de vida para satisfacer sus caprichos es un aspecto divertido e incluso catártico de la propiedad de una vivienda, y en general, no está disponible para los que alquilan.
5. Sentido de pertenencia y comunidad
Dado que los propietarios tienden a permanecer en sus hogares durante más tiempo que los inquilinos, es más probable que echen raíces en sus comunidades. Esto se manifiesta de muchas maneras. Puede unirse a una asociación local de vecinos, patrocinar fiestas de barrio o ser voluntario en un centro comunitario cercano, unirse a un grupo escolar o alinearse con una asociación de mejora comercial. Como inquilino, es posible que no haga ninguna de estas cosas, especialmente si sabe que puede mudarse en uno o dos años.
Desventajas de comprar
1. Potencial pérdida financiera
Aunque la propiedad de vivienda genera ahorro y equidad con el tiempo, esto no equivale a una ganancia automática. Si los valores de la vivienda en su área disminuyen o permanecen estables durante su tenencia como propietario de una vivienda, le reducirá el valor de tasación de su vivienda, por lo tanto corre el riesgo de una pérdida financiera cuando vende. Si bien el alquiler no genera capital, tampoco implica el riesgo de poseer un activo que se deprecia.
2. Responsabilidad por mantenimiento y reparaciones
Como propietario de una casa, usted es responsable de cubrir el costo de todos los trabajos de mantenimiento y reparación sin seguro en su hogar. Aunque es probable que su gasto exacto varíe de un año a otro, puede esperar pagar aproximadamente el 1% del valor de su hogar anualmente para estos gastos.
3. La mayoría de las casas no se venden amuebladas
Hay informes recientes sobre una tendencia creciente en las ventas de bienes raíces de alta gama: casas de nueva construcción totalmente amuebladas . Pero si bien este concepto es tentador, está lejos de ser común, particularmente en la construcción unifamiliar. A menos que su residencia anterior tuviera un tamaño similar y estuviera completamente amueblada, debe gastar tiempo, dinero y energía para amueblar su casa recién comprada.
Por el contrario, muchos alquileres vienen amueblados. Incluso si sus decoraciones no coinciden con sus gustos, los espacios amueblados ahorran recursos.
4. Altos costos iniciales
Si bien los costos iniciales de compra de una vivienda varían mucho según el monto del pago inicial y el valor de la vivienda, puede esperar pagar no menos del 5.5% en firma de contrato. Y Podría gastar más del 20% del precio de compra a la entrega de llaves
Por el contrario, la mayoría de los inquilinos pagan costos iniciales relativamente bajos.
Costos de alquilar su casa
Costos iniciales
El alquiler no implica un proceso de compra costoso, por lo que tiene menos gastos iniciales que si nos disponemos a comprar una casa. Aún así, puede encontrar los siguientes costos antes o poco después de mudarse a un nuevo piso o apartamento.
Depósito de seguridad o fianza. Los propietarios requieren un depósito de seguridad para asegurar contra daños a la propiedad que requieran reparaciones, alquileres morosos, roturas y otros imprevistos. La mayoría de los propietarios requieren el alquiler del primer mes por adelantado. Si se muda a mediados de mes, su arrendador puede aceptar un pago de alquiler prorrateado.
Depósitos no reembolsables . Dependiendo de las leyes de propiedad de alquiler en su país, su situación de vida y las preferencias de su arrendador, es posible que se le cobren depósitos no reembolsables además de su depósito de fianza. Al igual que los compradores de viviendas, los inquilinos tienen que pagar para mover sus pertenencias, ya sea contratando mudanzas, alquilando un camión y conduciéndolo ellos mismos, o confiando en amigos.
Costos recurrentes
Mensualidades. A menos que viva en un vecindario con renta controlada o leyes estrictas de protección para inquilinos, su renta puede aumentar cada vez que firme un nuevo contrato de arrendamiento. Los pagos de alquiler varían ampliamente según las condiciones del mercado local, el número de ocupantes y el tamaño, condición y ubicación del alquiler.
Seguro de inquilinos . No se requiere que los inquilinos tengan un seguro de inquilinos para sus posesiones, pero es recomendable protegerse contra pérdidas por robo, incendio y otros peligros. Los costos del seguro se basan en el valor y la naturaleza de los bienes asegurados, los límites de cobertura, los deducibles y otros factores.
Utilidades . Las utilidades varían según el propietario y la región. En algunas viviendas, particularmente aquellas en edificios de apartamentos más grandes, todos los servicios públicos (incluyendo cosas como cable, televisión e Internet) pueden estar incluidos en el alquiler mensual. En otros, los inquilinos son responsables de la mayoría o de todos los servicios públicos.
Costos de comprar y ser dueño de su casa
Costos iniciales y de cierre
Comprar una casa conlleva numerosos costos iniciales. Algunos se pagan de su bolsillo después de que el vendedor acepta su oferta de compra, mientras que otros se pagan al cierre.
Dinero en señal. Para mostrarle al vendedor que usted se toma en serio la compra de la propiedad, se acostumbra acompañar su oferta de compra con una “señal”. El dinero en efectivo generalmente oscila entre el 1% y el 3% del precio de compra de la vivienda, según las condiciones del mercado local y la preferencia del vendedor. Después de aceptar la oferta, el vendedor deposita los fondos en una cuenta de depósito en garantía, y el monto se acredita contra sus costos de cierre.
Adelanto . Su pago inicial es el porcentaje del precio de compra de la vivienda que paga por adelantado, generalmente al cierre. Debe especificar un monto de anticipo en su oferta de compra, aunque puede cambiarlo antes del cierre si el vendedor está de acuerdo. El monto de su pago inicial varía ampliamente según su perfil de crédito, las condiciones del mercado local y el tipo de préstamo hipotecario para el que está aprobado, pero generalmente oscila entre el 3.5% y más del 20% del precio de compra.
Valoración de viviendas . Para garantizar que el precio de la oferta coincida con el valor real de la vivienda, las entidades financieras requieren una tasación de la vivienda antes de aprobar el préstamo. Los costos de tasación, se pagan durante o antes de la tasación.
Inspección de viviendas . Los inspectores de viviendas con licencia están capacitados para encontrar posibles problemas y defectos que podrían no ser evidentes para un comprador inexperto que realiza un recorrido informal . Por esta razón, se recomienda a los compradores que tengan uno. El costo es similar a la evaluación y generalmente se paga en la inspección. En otros países el constructor de la vivienda es el que se hace cargo de los permisos de habitabilidad.
Impuestos a la propiedad . Dado que los propietarios pagan los impuestos a la propiedad por adelantado, generalmente en incrementos de seis meses, debe compensar al vendedor por los impuestos pagados en el período comprendido entre la fecha de cierre y el final del período impositivo actual. Este gasto varía ampliamente según su tasa impositiva local y la fecha de cierre. Usted podría ser responsable de casi seis meses de impuestos a la propiedad, o prácticamente de ninguno.
Seguro de propietarios de primer año . La entidad que nos ofrece el préstamo, nos requieren comprobante de seguro de vivienda antes del cierre. Casi siempre debe pagar por adelantado la prima del primer año, ya sea en la fecha de compra de la póliza o al cierre. Los costos del seguro de vivienda varían según el valor, el estilo, la ubicación y el contenido de la vivienda, así como su puntaje de crédito , deducible de la póliza y límites de cobertura.
Otros costos de cierre . Tasación, inspección, impuestos y seguro son solo algunas de las muchas líneas de pedido incluidas en su cierre. Otros costos de cierre incluyen cargos por apertura de préstamos, tarifa de informe de crédito, tarifa de certificación de inundación, seguro de vida del propietario, impuestos de registro y notariales, impuestos de transferencia estatales y locales, interés hipotecario del primer mes y tarifa de cierre. Como regla general, puede esperar que sus costos totales de cierre oscilen entre 2% y 4% del precio de compra, y la proporción disminuya a medida que aumente el precio de compra.
Dependiendo de las condiciones locales del mercado inmobiliario, el clima económico general y las negociaciones, el vendedor puede aceptar pagar algunos o todos sus costos de cierre. Antes de hacer una oferta, pregúntele a su agente si es realista esperar que el vendedor comparta o cubra los costos de cierre en su mercado actual.
Costos recurrentes
Tener la propiedad de una vivienda también implica muchos costos recurrentes. Algunos se incluyen en el pago mensual de depósito en garantía que realiza a su prestamista, entidad financiera o administrador hipotecario, mientras que otros se pagan por separado.
Pagos de préstamos . Debe realizar pagos mensuales de capital e intereses durante la vigencia de su préstamo hipotecario, generalmente de 15 a 30 años. Si tiene una hipoteca de tasa fija , el pago de su préstamo permanece constante durante todo el plazo. Si tiene una hipoteca de tasa variable , se vincula a un índice de referencia y su pago varía a medida que cambia el índice de referencia.
Impuestos a la propiedad . Su ciudad o región establece sus impuestos a la propiedad. Con estos impuestos se pagan las escuelas locales, la infraestructura y otros servicios necesarios. Las tarifas varían mucho según la ubicación y a veces cambian de año en año.
Seguro de viviendas . Las primas de seguros de propietarios pueden variar de un año a otro según los cambios en el valor de tasación de su vivienda, el deducible de su póliza y los montos de cobertura, su historial de partes, y tu tipo de crédito.
Seguro hipotecario privado . Si su prestamista o financiera hipotecaria es una empresa privada y su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de su vivienda, su pago mensual inicial inicialmente puede incluir un seguro hipotecario privado o un seguro de vida.
Utilidades . Como propietario de una casa, usted es responsable de pagar todos los servicios públicos y servicios locales en su propiedad: comunidad, agua, gas, electricidad, basura, cable e Internet, y tal vez más. Estos costos varían ampliamente según la ubicación y el uso.
Mantenimiento . También es responsable de todos los costos de mantenimiento del hogar, como el reemplazo de accesorios y electrodomésticos desgastados, pintura, acabado exterior, limpieza interior y mantenimiento en general.
Costos especiales o únicos
La propiedad de una vivienda también conlleva costos algo menos predecibles que ocurren solo una vez o en intervalos irregulares.
Mobiliario . Si usted compra su vivienda por primera vez , la nueva casa probablemente sea más grande que su espacio anterior. Eso significa que necesita comprar muebles y accesorios, incluso si poseía algunos o todos los muebles en su alquiler. Si es un comprador habitual, el mobiliario no es tan costoso. De todos modos, es probable que sus gastos de mobiliario varíen de acuerdo con su presupuesto. Comprar muebles y accesorios de segunda mano es una excelente manera de reducir este gasto.
Costos de mudanza . Ya sea que contrate a un equipo de mudanzas o alquile un camión y lo haga usted mismo, el costo de la mudanza puede variar.
Las reparaciones . Usted es responsable de pagar para reparar cualquier daño que no esté cubierto por el seguro.
Mejoras y proyectos de renovación . Si desea emprender un proyecto de mejora o renovación de la vivienda , debe pagarlo de su bolsillo o solicitar un préstamo para mejoras de la vivienda o una subvención estatal (total o parcial) si fuera el caso. Aunque los proyectos de mejora y renovación pueden aumentar el valor de tasación de su hogar, no se garantiza que eso se refleje en su eventual precio de venta.
Finalmente…
Solo usted y sus seres queridos pueden tomar la decisión final, por lo tanto, a medida que trabaje hacia una decisión final, mantenga una mente abierta. Recuerde que es mejor esperar y tomar la decisión correcta que apresurarse por una elección de la que se arrepienta.
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